Wat zijn de fiscale overwegingen bij het kopen van luxe vastgoed in België

Wanneer men zich begeeft op de markt van luxe vastgoed in België, dan is het van cruciaal belang dat de fiscale overwegingen niet aan de gouden behangranden of marmeren togen blijven kleven. Immers, de aankoop van een villa met zwembad, een herenhuis of een ander onroerend goed van aanzienlijke waarde kan significant worden beïnvloed door de fiscale lasten die hiermee gepaard gaan.

De eerste stap in dit traject ligt bij de verwerving van het onroerend goed zelf. België kent, zoals veel landen, overdrachtsbelastingen, die in de volksmond vaak 'registratierechten' worden genoemd. Deze rechten kunnen variëren afhankelijk van de ligging: zo heeft Vlaanderen andere tarieven dan Wallonië of Brussel. Voor luxe vastgoed kan dit bedrag al snel oplopen, gezien de hoogte ervan een percentage is van de verkoopprijs. Hierbij is de fiscale residentie van de koper eveneens van belang, aangezien niet-residenten in sommige gevallen geconfronteerd kunnen worden met andere tariefstructuren.

Daarnaast speelt de kwestie van kadastraal inkomen. Dit is een fictieve inkomstwaarde die aan elk pand wordt toegekend en die als basis dient voor de berekening van de onroerende voorheffing, de jaarlijkse belasting op onroerend goed. Het kadastraal inkomen is vaak een bron van discussie, met name omdat de waarden, vastgesteld in de jaren zeventig, niet altijd de hedendaagse realiteit of waarde van de woning reflecteren. Luxe vastgoed kan dus ontoereikend belast worden of juist een te hoge fiscale druk ervaren.

Als het luxe onroerend goed bestemd is voor verhuur, dan komen daar nog eens de inkomsten uit vastgoed bij kijken. Deze worden belast in de personenbelasting onder de noemer 'inkomsten uit onroerende goederen'. Het werkelijk ontvangen huurbedrag zal echter niet het uitgangspunt zijn; men belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%, minus de forfaitaire kosten. Toegegeven, het fiscale klimaat kan voor de vastgoedinvesteerder gunstig uitpakken, aangezien de effectieve huurinkomsten aanzienlijk hoger kunnen liggen dan dat wat fiscaal in rekening gebracht wordt.

Een andere belangrijke speler op het fiscale speelveld van luxe vastgoed is de vermogensbelasting. Hoewel België geen aparte vermogensbelasting kent zoals sommige andere landen, kan het bezit van een omvangrijk onroerend vermogen wel degelijk van invloed zijn op de belasting die wordt betaald. In het bijzonder kan het bezitten van meerdere panden ertoe leiden dat men aangemerkt wordt als professionele vastgoedhandelaar, met alle fiscale gevolgen van dien.

Schenkings- en erfbelasting zijn ook onvermijdelijke onderwerpen wanneer we spreken over luxe vastgoed en vermogensplanning. Deze belastingen kunnen een aanzienlijke hap nemen uit de nalatenschap die doorgegeven wordt aan de erfgenamen. Mede dankzij de diverse faciliteiten en technieken, zoals de gesplitste aankoop of het gebruik van een maatschap, kunnen er echter aanzienlijke fiscale besparingen worden verwezenlijkt. Het advies van een fiscalist of notaris is in deze complexe materie geen overbodige luxe.

Tot slot mag de impact van de meerwaardebelasting bij verkoop van het vastgoed niet uit het oog verloren worden. Hoewel de privé-verkoop van onroerend goed in principe vrijgesteld is van belasting op de meerwaarde na een termijn van vijf jaar, kunnen er situaties optreden waarbij deze termijn verlengd wordt, of de vrijstelling simpelweg niet van toepassing is. Dit kan het geval zijn bij snelle verkoop binnen deze termijn of verkoop van gronden binnen de acht jaar na aankoop. Bijgevolg zou de meerwaarde belast kunnen worden als divers inkomen tegen een tarief van 33%, wat een gespreide betaling of lager tarief niet mogelijk maakt.

De betoverende glans van luxe vastgoebelasting kan zijn futuristische fittingen hebben met voeten of spaghetti, de fiscale realiteit vereist immer aandacht en specialistische kennis. Elke potentiele koper of investeerder doet er goed aan om de fiscale implicaties in overweging te nemen en zich integral uitvoerig voor te laten lichten, zodat de schaduwzijde van de financiële medaille de glans van de aankoop niet doet verbleken.